與中國房企精英的專業交往和職業友誼（一）

京城三長老：“花遠”R大炮、萬通馮倫和SOHO潘石屹

中國房地產最春風得意的二十年，不僅滿足和提高了市民居住的生活需求和投資價值，更成爲拉動G.D.P的支柱產業。而房地產業企業家也獲得了全社會極大的關注，特別是京城的三長老“花遠”R大炮、萬通馮侖和SOHO潘石屹，雖然企業規模在行業內一直差強人意，但由於佔據首都的中心和高地，知名度無疑最高、曝光率超前，甚至成了公衆人物。尤其一向敢言的“ R大炮”與漂亮國的“大嘴川”任總. 統前的影響力堪有一比！一一如今一個身陷囹圄，一個幾近失聲，一個人遠走USA……

此三翁都是全國工商聯房地產商會的創始會員單位並任副會長，我是二級機構商業不動產專委會的主任，所以經常在商會舉辦的活動上“照面”或“擦肩而過，當然更在全國各地的房地產論壇上“偶遇”一一

“ R大炮”：我與R先生有過兩次交往，一次是郵件，另一次是同臺演講。

郵件那次應該是2005年我與來自加拿大的投資銀行家James Zhao共同發起了中國最早的房地產基金“第一中國”，當時準備招募LP。於是我冒然給R先生寫了一封郵件問他及所在企業是否有意參與，沒想到他委託公司的董祕藤總與我聯繫並約我和zhao一起到辦公室商談，後因理念尤其權益及回收率的分歧不了了之……

同臺演講是2008年，“民間資本”和“炒房”重鎮溫州媒體和當地商會搞了一次房地產金融論壇，邀請了全國工商聯房地產商會會長聶梅生女士和“ R大炮”，我做爲所謂的地產金融專家添列末位。會議晚宴後我以“後進”的心態去隔壁房間造訪他，與他幾乎竟夜長談至凌?。對他身爲國企.領導和定位意見.領袖的角色和心態有了比較全面而深入的瞭解和理解。不久後我還寫了一篇亦褒亦貶的博文《政. 府. 的鐵托》，不知他是否看到和介意……

2014.5.20. 今天下午參加搜房網與北京華遠地產主辦的“通州商業地產論壇”、探討京津冀一體化、通州做爲北京副中心的發展空間和商業前景……

萬通馮侖：2001年我從北京房山房地產總公司離職，想進入北京的主流和知名房企。於是給久慕的“地產思想家”和以葷段子著稱的萬通馮侖先生寫了封“投名信”。我的底氣和僥倖來自於他與我曾分別在上世紀九十年代“轟動全國”的牟其中的南德集團（任總辦主任），而我所在（號稱建國以來最大的金融詐騙案）“衛益行”（任行政副總），職務類似可能有“同同理之心”。

正如我所料，他約我在阜成門萬通大廈（地下就是著名的也是萬通重要收入來源的“萬通小商品城”）公司的會議室?聊了2-3個小時，共同回憶和總結了改開初期的商界風雲一一這也與他之後寫的《野蠻生長》一書頗爲契合……”

之後他讓公司負責金融和資本的孫總與我進行了專業交流，頗有點教員當年與尼克松及基辛格見面時所言“哲學問題和我聊，具體事務與恩. 來談的架式……最後關於我的“入夥”意向被婉拒的理由類似我的路子太野之類，不符合萬通的風格和規範……

《擴大內需政策利好 商業地產能否率先破局》

來源：聯商網

2008-11-20

“萬通地產董事局**馮侖更是在公開場合極力表示看好商業地產的未來價值。在日前的金融地產年會上，馮侖說，未來三到五年間，我國住宅市場開發空間有限，但商業住宅供應卻十分充足，商業地產將成爲房地產行業的下一個發展機會。其還用美國等發達國家商業地產開發企業的市值遠大於住宅開發企業的事實來論證他的觀點。”

“清華大學國際商業地產研究中心首席專家朱凌波也表示，在目前嚴峻的外部市場形勢下，商業地產正面臨前所未有的需求危機。

朱凌波認爲，零售商在奧運後的注意力將從擴張轉向利潤率的最大化，其對商鋪空間的需求相對放緩，在目前經濟形勢下，今後商鋪業主之間的競爭將更趨激烈，整個商鋪市場的租金將無法避免地走向下行。數據顯示，在未來的15個月內，北京將有165萬平方米的新增購物空間投入市場。“毫無疑問，全球性危機已經開始侵入實體經濟，寫字樓、商鋪和工業地產都將面臨日漸降低的需求。”朱凌波說，供應高峯的到來在隨後帶來的只能是積壓的存貨和降價促銷的壓力。

朱凌波也認爲，商業地產的投資在這時也出現了分化，一些注重長期投資的海外基金已經在悄悄進入，而中國投資商由於自有資金的不充沛，以及銀行政策趨緊，投資壓力增大。爲此，在今年4月中旬以來，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會與中信證券策劃已籌備成立中國第一隻有限合夥制的商業地產基金，並已基本鎖定溫州企業家羣體爲潛在投資者，爲地產商開闢一條新的融資渠道。”

SOHO潘石屹：我與老潘這個當年的“萬通六君子”中最擅長炒作（是中國商用物業營銷（售）最成功的）也最會“扮豬喫老虎”的地產大咖只在“商會”上有點頭之交。唯一一次找他是我舉辦的清華大學CREO想組織學員去SOHO中國的辦公室和項目考察學習，他安排了公司常務副總蘇?（後創業高和、專做不良資產盤活與運營）負責接待。

《潘石屹夫婦“退場”，SOHO中國股價緣何上漲逾一成？》

新京報 記者 ***

2022-09-07

“亞太商業不動產學院院長朱凌波表示，經歷了這一系列事件後，潘石屹夫婦退居幕後，無論是對SOHO中國，還是對他們個人而言，均是明智之舉。”

《連聲呼喊“狼來了”後續：潘石屹對SOHO中國私有化避而不談》

2021-01-12 新浪財經

來源：中國房地產報

“亞太商業不動產學院院長朱凌波告訴記者，中國房地產以銷售爲主導的時代已經過去了，未來將轉向銷售和自持並存甚至將來以自持爲主的時代，但SOHO中國轉身之後，發現自身並不擅長招商、運營以及長期經營物業。”

《SOHO中國：潘石屹不玩了|民資商業樣本觀察》

原創：奇點商業地產

2019年10月31日

“朱凌波認爲，SOHO中國最早以北京、上海爲陣地，但現實狀況是核心城市的核心地塊的土地出讓減少，沒有麪粉麪包就很難製作；再加上以售養租的模式在地產圈開始沒落，SOHO中國在上海嘗試的時候就沒有取得很好的效果。

朱凌波補充道，如果說“逆水行舟”是一種進的藝術，那麼“激流勇退”就是一種退的藝術。潘石屹夫婦在知名度和公司業績高峯選擇收縮戰略，在最高峯及時收手、激流勇退，也就適時避免蒙受巨大的損失。”

盤點2008年中國商業地產十大觀點

來源：聯商網

2009-01-26

觀點1：全國工商聯房地產商會會長聶梅生：中國的房地產正在向做商業地產、經營性的物業轉型。對商業地產方面我們要加油，要加大力度增強關於金融方面的研究。我們不必徘徊在現在這種低迷的市場行情中，應該找出一條...

點評：有信心纔會有希望。既然我們迎來了商業地產的發展期，雖然目前存在大勢的影響，行業也處在初級階段，尋求發展，探尋新路纔是硬道理。

觀點2：著名經濟學家、香港中文大學首席教授***：簫條時期切忌躁動，抄底不是簫條時期該乾的事情，這個時刻大家要對沖行事，保證賺錢是最重要的，保證賺錢就是對沖的基本原則，在簫條時期不賠錢就是最重要的原則。

點評：保住自己比什麼都重要。無過是國家、行業、企業、個人，都會遭遇很多的坎坷或者發展的障礙。無論外界如何風起雲湧或者暴風驟雨，不賠就是底線，誰做到了，誰就成功了。

觀點3：華遠地產董事長R：我個人認爲冬天還沒來，現在最多是個深秋，是個秋風掃落葉的時候。你們真正看到死了幾個開發商？工商企業死了67000多戶，有幾個開發商死了？沒有。

點評：活着真好。在房地產行業，“冬天論”、“春天論”頻出報端，也成爲某些大人物的口頭禪。無論什麼論，好好活着比什麼都強。

觀點4：萬科集團董事長王石：內地商業地產項目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業地產而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業地產，則會遇到經營管理上的致命麻煩。

點評：可愛的兩點論。要麼必死，要麼致命麻煩。商業地產開發註定不可能一帆風順。要生存，先把淚擦乾，走過去，前面是個天。自己的路還得自己走，看來只能走着瞧了。

觀點5:金地集團董事長凌克：中國房地產作爲一個發展歷史僅僅二十年的行業，還是處在初級階段，整個行業融資結構不合理，缺乏機構投資者的直接參與，行業集中度低，商業地產發展和管理落後。

點評：知彼知己，方能百戰不殆。既然知道自己所處的階段，存在的問題，發展就是自己的問題了。但我們還是希望良性發展，和諧發展。

觀點6：萬通地產董事局**馮侖：自從有拐點論以後，我們的腿是否真拐了？現在看來，這個腿是有點兒拐。但即使出現了一點兒跛腳，樓市仍然是健康的，而且另一條“腿”???商業地產發展更強健，將成爲房地產行業的下一個發展機會。

點評：健全的人都是兩條腿。看來房地產行業的發展也需要兩條腿，這兩條腿還都不能缺。目前兩條腿是否都有點跛，好好走路，還得靠自己。

觀點7：SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁潘石屹：中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變，並進入前所未有的融資艱難期。

點評：變是爲了更好的發展，求變就是求真的過程。到目前爲止已經不止100天了，過程也有了，結果也有了，還需要追究原因嗎？什麼都不說最好。

觀點8：嘉德商業產業有限公司總裁潘錫源：目前中國商業地產市場存在的主要問題，就是專業人士實在太少的問題。

點評：21世紀就是人才的世紀。中國內地商業項目很少能夠取得可觀回報，比較客氣的說法是商業地產“欠缺專才”。沒有人才我們該怎麼辦，這個問題有人認真想過嗎？

觀點9：中糧集團董事長寧高寧：來自美國的金融危機正在逐漸演變成一個全球性的經濟危機，這個危機對中糧集團等中國的大型企業集團的影響是肯定存在的，但應該說是個感冒而不是癌症。中國地產資產還將處於一個很長的升值期，尤其是優質房地產資產，升值空間依然巨大。

點評：家大業大膽子就大。金融危機對實體經濟的影響不可避免，還很難控制，它的影響將遠遠大於此前的一些經濟動盪。如果我們樹大，即使短期內沒有“陽光雨露”，也不可能馬上死亡，最多掉幾片葉子。

觀點10：全國工商聯商業不動產專業委員會主任兼祕書長朱凌波：商業地產的不成熟，扳子不能全打在開發商的屁股上，而是整個產業鏈的不成熟，包括中央和地方兩級政府的兩個極端管理模式、金融產品的系統性缺失、商家資源尤其是民族品牌的短缺和與地方政府和開發商主導的發展速度的錯位、行業協會的務虛和同質化服務以及商業設計、運營管理等專業機構的相對泛專業化和複合型專業型人才的絕對匱乏等。

點評： 我們有理由相信，隨着行業大勢的轉暖，特別是中國城鎮化進程的加速和市民收入水平的不斷提高及追求時尚消費潮流的不可遏制，商業地產必將在不遠的將來進入真正 意義的黃金髮展週期，但前提是必須理順發展道路上的不必要的或人爲的障礙。

萬科：毛大慶，穆宏

毛大慶：職業經理人~行業明星~創業旗手

微信視頻“大慶朗讀”自我簡介：

優客工場創始人。區域經濟與人口學者，註冊建築師、傳記文學譯者，專欄作家。烏克蘭工程科學院院士。戶外體育時尚達人。

中國馬拉松年度人物。三次100公裏越野賽、2023年777世界馬拉松挑戰賽、2024年北極點馬拉松完賽者，馬拉松全球大滿貫。

我與毛大慶毛總的淵源起始於2008年，我任主任的全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會舉辦中國首屆“城市綜合體高峯論壇”邀請他做講演嘉賓，時任凱德中國環渤海區總經理。從此開啓了我倆十幾年的專業交往和職業友誼，也見證了他由“職業經理人~行業明星~創業旗手”的華麗轉身。直至新冠後他微信停更、淡出行業和公衆視野。微信註明：（無朋友圈僅做一對一聯繫）。

微信視頻最後一條停更於2023.5.11.

2019年11月應該是毛大慶的高光時刻，帶領優客工場從美國成功上市。而後共享經濟泡沫破裂，優客工場目前的總市值已經不夠165萬美元，距離巔峯時期15億美元（約110億人民幣）的市值下滑了99.9%。

2023年7月18日，因違反財產報告制度，優客工場（北京）創業投資有限公司及其持股的合作共創（北京）辦公服務有限公司被北京市第三中級人民法院列爲失信被執行人（老賴），未履行金額爲544萬餘元及違約金。而後毛大慶和優客工場也漸漸消失在大家的視野中。

2025.1.8.“萬科事件”後，做爲萬科知名舊將毛大慶忍不住微博發文，感慨萬科年終換帥：“今天北京特別冷，正在風裏往室內走，電話一直響，接了一個，不出意外，又是關於“三好學生有限公司”的，當然，今天這個事確實刷了屏，同時伴隨着一個大虧損的年報。一切順理成章。

隨即，網上“作文大賽”又開始了。

確實不知道說什麼好。

之所以叫“三好學生有限公司”，確實是當過一個行業和一個時代企業裏的“三好學生”。確實爲那個時代裏，唯一的經濟支柱行業，做出過無可替代的貢獻。確實是理想、情懷支撐着走過來的優秀團隊。確實是做了很多爲行業設立標準的事情，大大縮小了這個行業與國際同行的差距。確實爲國家宏觀調控，建過無數真言、良策。綠色建築、裝配式建築、垃圾分類科技，確實是良心之舉……當然這麼多確實，今天沒什麼人提起！”

《毛大慶：房地產下滑拖累投資和就業拉動需全面取消限購》

樓市經緯

2025-07-09發佈

華表生態資源交易平臺專訊，拉動房地產投資需所有城市全面取消限購政策，優客工場創始人兼董事長毛大慶向華表平臺表示，取消限購可以逐步實施，但目標是全部取消。限購政策抑制需求，加劇市場萎縮，取消限購可釋放改善型、城鎮化新增需求等潛在需求，穩定經濟基本盤。房地產佔G.D.P比重達5.9%，拉動上下遊50多個行業，完全拉動上下遊產業鏈G.D.P達10萬億元。

房地產投資下滑直接拖累固定資產投資和就業

毛大慶目前以馬拉松爲紐帶，融合公益、企業管理與健康倡導，持續活躍於公衆視野。其動態凸顯“運動賦能”與“韌性創業”的雙主線，兼具個人成就與社會價值。

微博最新消息（7月30日）是一則廣告：

專業戶外運動越野裝備，引擎鳥品牌旗下龍舌蘭種子計劃，正式實施!

引擎鳥代表IP，隆重登場!

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2013.4.27. 亞太商業不動產學院第6屆城市綜合體高級研修班第三天課程: 萬科集團執行副總裁毛大慶先生講解《城市綜合體開發流程、多元融資與運營管理》主題課程中重點說到“做商業地產從開始籌建時就要考慮未來怎麼退出”。毛總還講了萬科地產在商業地產方面的最新思考和實踐!---深受學員喜歡！

2013.7.28.昨天午夜出差回京,凌辰1時接到老朋友萬科集團執行副總裁北京公司總經理毛大慶發自新加坡的短信,原定學院今天下午他的壓軸課程《萬科社區商業的"五菜一湯" 》因訂不上飛機票只能遺憾地取消了----這是學院開辦7年來首次遇到的緊急事故,經與毛總溝通只好以後再請他給本屆學員補上,同時他連夜安排屬下把他親自準備的課件PPT傳給我轉發給各位學員做爲補償。上課現場又與本屆遠洋地產的學員丁暉總即時聯繫請他們救火安排去遠洋未來中心引領考察----最後把實際情況與後備安排跟學員做了通報和溝通,取得了大家的理解一一感謝毛總感謝遠洋的丁總張總和各位學員的支持……

2015.2.1. 中國商業不動產思想盛典暨第五屆亞太學院年會今天下午進入資本主題講演階段。首位講演嘉賓是繼任志強任大嘴後另一位風頭正勁的風雲人物萬科集團高級副總裁毛大慶，他講演的主題：行業中期趨勢及近期市場分析。爲感謝他對亞太學院的長期支持和對行業的貢獻，特授與他年度影響力人物天際線大獎，並頒發亞太學院師生會副會長聘書。

2015.9.24.由亞太學院自媒體（亞太商業不動產）和跨界社交媒體App（靈犀谷）策劃與運作的第一個創新曝品課程“互聯網+商業不動產+創業”在慶慶哥（毛大慶）開業一週的優客工場旗艦店陽光100正式開講！剛剛完成華麗轉身的老朋友慶慶哥現場激情講演他帶有傳奇色彩的創業經歷……

正如我和慶慶哥在致詞中都講到的，從2006年學院在清華大學推出中國第一個商業不動產總裁班開始、毛總就是一直最受學員歡迎的講師並擔任學院理事會副**。並見證了他由一個職業經理人~行業明星~創業旗手~公衆人物的厚積薄發與領新標異……

穆宏：金牌操盤手和優秀講師

2017.10. 25. 經穆宏推薦應瀋陽萬科之邀出席“瀋陽鹿特丹萬科生活廣場品牌發佈會”，很高興見到業內老友肖勁總經理及新老同道。並應約做了“趨勢與商業”的即興講演。重點講了中國商業地產兩大瓶頸：資產（本）兩難困境與同質化競爭。四大趨勢：主題化場景化；跨界創新；線上線下一體化與互補；服務細分與升級。同時閘述未來社區商業更加終端化和分類化的主方向。最後簡析了5年前在中國商業地產總量上並列二線城市榜首的瀋陽與成都的差異尤以直至當下拉開距離的重要原因……

2017.9.20. 今天下午應約參加業內好兄弟中盈仁合（前萬科集團招商與市場部總經理）董事長穆宏創業一週年中秋答謝酒會。遇見全聯房地產商會副會長鍾彬，華夏幸福商管公司總經理吳豔芬，首家中日合資設計公司中海首佳創始人祝平等業內老友及新朋友。

2017.3.2. 今天，亞太商業不動產學院與中盈仁和商業管理有限公司達成獨家戰略合作意向。合作範圍包括教育培訓、管理諮詢、項目運營、品牌孵化及資產管理等全領域。雙方正式成立“新品牌孵化中心”。同時聘任中盈仁合執行董事CEO穆宏先生（原萬科集團招商與市場部總經理）爲亞太商業不動產學院學術委員會副主任。

2017.1.7. 亞太商業不動產學院新年第一講今天開課！這是亞太學院成立十週年最新推出的 “新變化、新思維”名師精講系列課程，將薈萃學院十年最受學員歡迎的業內實戰操盤手專家，逐步推出通過上千名學員調研、學院與講師共同選定的最經典最新銳的專題內容......首期課程由亞太學院學術委員，原萬科集團招商與市場部總經理、現中盈仁合商業管理公司董事總經理穆宏先生主講：購物中心“招商管控體系”的構建與實施。

2016.7.19. 今天下午參加業內知名的操盤手、亞太學院優秀講師特別是好兄弟穆宏的創業啓動酒會，穆宏曾供職於賽特、華遠、永旺等知名的零售及商業不動產企業，並任萬科集團招商與市場部總經理，此次成立中盈仁合商業管理公司，專注於商業運營與資產管理。本人在賀辭中預祝穆總和他的團隊創業成功，並打造一箇中國傳統義利結合，現代金融創新均衡的合夥機制與互聯網開放共享理唸的團隊文化、商業模式與服務模型，投資商、開發商與運營商一體的生態組織，爲傳統實體企業的職業經理人兩難困境、行業轉型進步趟出一條探索之路……

2014.2.27. @亞太商業不動產學院：新春伊始，2014年學院第一個研修課程《第二屆商業地產全產品鏈招商租賃研修班》正式開學。來自全國30多個城市的50多位學員濟濟一堂、學習、交流和聯誼……開篇課程“主力店次主力店招商要點和租金模式比較”由萬科集團招商與市場部總經理穆宏主講。

2017.7.1. 今天上午應北京中糧萬科半島廣場之邀參加新型主題街區“有氧公社”的開街儀式。有氧公社是一個健康生態主題時尚街區，五官共享、快慢結合，將朝陽大悅城開創的“悅界”主題街區創新推向更加細分階段，引領京西南乃至北京的新生活導向。

2016.11.29. 考察萬科松花湖雪場，號稱國內最好、雪道最長和雪道最寬的雪場。北歐、日式與本土原素熔爲一體......

2014.2.20. 繼續年後商業項目考察“北京金隅萬科廣場”，號稱萬科城市綜合體/購物中心的第一號樣板案子：簡潔、舒適、溫馨、實用、大氣。把北京六環昌平這個遠郊區一下子拉到三環水平……

2014.1.22. 剛剛與海內外的基金、資產管理和投行等相關專業人士就萬科轉型商業地產爲象徵的中國城市綜合體的趨勢、創新、投資和運營以及新城鎮化的機遇等話題以電話會議方式、做了四十分鐘的講演和交流……

2014.8.27. @亞太商業不動產學院:院長朱凌波今天下午出席贏商網與北京萬科聯合舉辦的“購物中心餐廳論壇”，與萬科等物業方和俏江南等品牌方諸多知名企業進行了探討與交流。最後在總結髮言時指出，未來餐飲更多是一種餐飲文化，消費者不僅是喫菜喫食物更是喫服務、喫環境、喫文化甚至音樂、燈光等細節。無論是家庭性和社交性自古以來就是中國餐飲的特點、同時也是創新的趨勢。而餐飲與購物中心的匹配性、與其它業態的組合、則是形成購物中心整體特點和場所精神的關健……

2013.13.9. 今天週一開了一天會、晚上參加萬商俱樂部關於萬科第一mall“金隅萬科城市廣場”研討會……