中國商業地產黃金期標杆企業和代表人物羣像

港資與外資篇（上）

恆隆地產：陳啓宗與王裕強

恆隆集團有限公司（香港聯交所股份代號：00010）成立於1960年，是中國香港最具資歷的上市公司之一，在物業發展市場擁有逾六十年的經驗，通過附屬公司恆隆地產（股份代號：00101）在香港及內地發展零售、辦公樓、住宅及服務式寓所、酒店等多元物業組合。集團秉持“只選好的　只做對的”理念，被公認爲“以客爲尊”及重視質量的頂級地產發展商。集團由陳曾熙創辦，1991年陳啓宗接任董事長，2024年4月卸任並獲授榮譽董事長頭銜。自1992年起拓展內地市場，在上海、瀋陽、武漢等九大城市打造11個“恆隆廣場”綜合體項目。

香港的恆隆集團（地產）不僅在香港是頂級商業地產開發商和運營商，同時也開創了大陸高端購物中心和中高端購物中心的先河。包括1992年最早在上海投資的恆隆中心和港匯購物中心。恆隆中心作爲大陸高端購物中心的鼻祖，在上海開辦了第1家，多年以後。趕上中國大陸房地產及零售、消費和時尚的熱潮及黃金期，迅速開啓了在全國各地的連鎖發展和複製。而最適合全國二線城市的發展的中高端購物中心的港匯，卻因爲集團高層特別是陳啓宗先生們對中國高端購物中心和奢侈品消費的樂觀估計反而沒有在全國連鎖發展，其實這是一個戰略性和缺乏遠見的失誤，尤其新冠以後房地產、商業地產、零售特別是高端消費的停滯及衰落，無疑驗證這一點……

我與陳啓宗先生有緣於2008年上海的亞太商業地產論壇和2010年搜狐的房地產論壇中兩次相遇。

上海論壇我所在機構CCREC是主辦方之一，同時我也擔任大會的嘉賓主持人。與開壇嘉賓陳先生在大會的**臺上有過短暫的交流和對話。

第2次是在搜狐論壇上，我和他都作爲講演嘉賓。他首先非常驕傲而自信地講解了恆隆的高端、精品及慢節奏商業模式，同時對萬達的中低端和粗放及快速發展的商業模式進行了抨擊和嘲諷。我在接踵而至的論壇發言中。對他對萬達的批評展開了反批評。我認爲恆隆沒有把中高端購物中心一體的港匯在全國連鎖發展，其實是高估了中國的消費和未來的發展。而萬達卻是抓住了中國商業地產及消費的主流模式必將獲得高速發展。

陳啓宗先生畢業於英國牛津大學，出身香港豪門，按大陸說法屬於富二代，個頭不高，長了一顆碩大的頭顱和濃眉大眼，神情倨傲，侃侃而談。新冠以後中國的房地產，、商業地產尤其是奢侈品消費開始出現大幅下滑，陳先生在大陸的精心佈局和快速發展的恆隆模式無疑遇到了最大的挑戰甚至可以說是滑鐵廬。這種超前的定位和發展，無疑讓陳先生和恆隆正在吞下苦果……

2025年十一期間，我在退休後定居的大連去了恆隆中心，雖然依然是那麼的親切和高大上，但是卻人流稀少，消費零落，令人慨嘆……

2014.8.6. 今天下午接受《新地產》雜誌關於恆隆二線城市擴張遭遇困境的採訪---自從2001年開始從事教育培訓和行業協會事業以來，不斷接受媒體採訪已經成了我工作的組成部份，把自己打造成所謂行業專家和意見領袖也需要些先天條件和後天努力:一是要有前贍性、對行業要有研究、判斷和預見；二是要有獨立性、儘量保持客觀、中立和公正；三是要有批判性，要看透本質、志在高遠；四是要有思想性，除了讀書和思考外、更需創意；五是要有實戰性、瞭解和經歷過一線、洞悉和把握前沿和基層……

附《恆隆受困：“慢火煲湯”高手的新煩惱》

財訊傳媒集團 新地產

2014年9月4日

《地產》記者張增豔/文

題記

陳啓宗追求每個項目均是精品，對每個產品的開發也抱有謹慎的態度。但要想玩轉內地二線市場，在設計、招商、運營中因地制宜恐怕是他必須要考慮的問題。恆隆受困，究竟是一時還是一世，最終還要取決於陳啓宗的態度。

一直以來，陳啓宗被外界譽爲“慢火煲好湯”的高手。如今，這位高手正在經歷被火灼傷的疼痛，他帶領下的恆隆廣場在內地二線城市的運營頻頻受困，例如，瀋陽、濟南恆隆廣場出租率下滑，天津恆隆廣場延遲6年開業。

擴張陣痛：

恆隆於1992年開始進入內地市場，分別聯合其他香港和內地企業開發上海徐家彙地鐵上蓋和南京西路地塊，興建了港匯廣場和恆隆廣場，並在上海創造了奇蹟。據2013年年報顯示，恆隆總租金收入爲66.38億港元，其中上海的兩座購物中心和寫字樓總租金收入爲26.4億港元，佔比爲40%，投資回報率高達42%。這也激發了陳啓宗鐵定將世界級定位的恆隆廣場推及到內地各大城市的決心。

迄今爲止，恆隆在上海、瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢等8個城市已有10個購物商場，其中6個已經投入運營，4個正在興建，每年將投資內地商業地產項目約爲60億元。

一面是快速擴張，不斷擴大在內地市場的規模；另一面則是各地恆隆廣場經營遇阻，陣痛不斷。可以看出，這些運營慘淡的恆隆廣場多定位爲四星+五星，這類購物中心未來也將是恆隆在二線城市的主要方向，他們的表現將直接決定恆隆在未來資本市場的估值。

2005年，恆隆先後在瀋陽拿下兩塊地。其中，皇城恆隆廣場的定位相當於上海的港匯廣場，而2012年9月開業的市府恆隆廣場的定位則等同上海的恆隆廣場。

2010年6月26日，瀋陽皇城恆隆廣場正式開業。恆隆的官方資料表明，在開業當日，瀋陽皇城恆隆廣場的回報率已經超過了當初上海的兩個項目。可惜，3年後皇城恆隆廣場的運營並不盡如人意。

“金廊”區域的高端奢侈品購物中心除了市府恆隆廣場，還有卓展購物中心與華潤萬象城，這兩者都對市府恆隆廣場形成了強烈的競爭。

整體來看，瀋陽的商業地產處於嚴重過剩的狀況，競爭非常激烈。如果沒有好的運營，恆隆很難改變現狀。”亞太商業不動產學院院長朱凌波表示。

繼2010年瀋陽皇城恆隆廣場開業後，恆隆基本每年都有一座購物中心建成開業。2011年是濟南、2012年是瀋陽市府恆隆廣場、2013年是無錫恆隆一期、2014年是天津恆隆廣場、2015年是大連恆隆廣場、2018年是昆明恆隆廣場、2019年是武漢恆隆廣場等。

就在今年的第三季度，恆隆在內地的第7個購物中心??天津恆隆廣場在延遲6年後將開業，這是其在二線城市拿的第一個項目。

水土不服：

恆隆模式的核心之一是恆隆與品牌商業的共生共榮。在新一輪的擴張中，二線城市是恆隆的主要發力點。面對瀋陽和濟南恆隆廣場的表現不佳，陳啓宗表示，第一次去某個城市，難免會有很多難處，總是要有一個學習的過程，而典型的難處就是水土不服。

在朱凌波看來，恆隆出現今天的局面是必然，老闆喜歡高山流水，久而久之就變得不接地氣。這種意識會嚴重影響項目的操盤手，並出現了曲高和寡的局面。其中最重要的表現就是定位偏高，很多二線城市的消費力、消費習慣都不成熟，沒法和上海相比。

“商業地產的運營也要講究區域，城市不同，居民人均可支配收入不同，消費力也截然不同。”朱凌波補充道，恆隆在全國二線城市沒有推港匯廣場的品牌，而是推恆隆廣場，在人們的印象裏其就是高端的購物中心，主營奢侈品銷售。從目前的擴張來看，基本也是秉持這樣的品質路線。二線城市雖然已經出現了奢侈品的消費人羣，但是他們的消費力、消費習慣遠沒有達到一線城市的水準。例如瀋陽，消費人羣的最大特點就是跟風，消費沒有持續性，後勁不足。而濟南，消費趨於保守，對潮流的事物接受較慢，時尚度也不高。

雖然上海的兩個恆隆廣場非常成功，但其運營模式並不能在二線城市進行大規模複製。“上海這兩個廣場的成功，有一個重要原因就是項目操盤手是本土的。目前，兩位元老均已離開恆隆。而在二線城市的項目操盤手基本都是香港的團隊，由於對內地情況不熟悉，對二線市場的拓展有很大影響。”朱凌波坦言。

除了定位與管理團隊的影響，當前的反腐形勢也對恆隆廣場的經營帶來了不小的負面影響。近年來，陳啓宗多次指出，除了經濟週期下行導致市場疲軟，政府的反腐措施也影響了恆隆廣場的經營。在2014年度中期業績報告中，上海的兩座購物商場的零售總額較去年同期下降了約2%，這和政府反腐力度的加大不無關係。朱凌波坦言，“反腐對高端奢侈品、高端餐飲影響較大，而且對奢侈品消費的滯後性也越來越大。目前，很多知名的奢侈品已經開始停止在中國開店，因此，對後續恆隆廣場的招商也會有一定的影響。”

“高端購物中心的消費者目標性很強，品牌忠誠度較高，在購物中心停留的時間相對較短，這直接導致高端購物中心人氣不足。”朱凌波說，在恆隆的運營中，必須要注重創新，加強體驗型業態的多元化和豐富性，增加消費者在購物中心停留的時間，從而刺激消費，提升營業額。一方面，在恆隆廣場中增加與其品質匹配的體驗型業態，例如高檔餐飲、主題咖啡廳、特色書店，從而留住消費者，改變購物中心只是購物的現狀，打造休閒放鬆、社交的重要場合。另一方面，圍繞奢侈品做文章，設置相應的展覽廳，解讀奢侈品背後的文化故事和文化價值。隨着反腐的加劇和經濟的發展，國人對奢侈品的追捧會逐漸迴歸理性，由淺層次的面子消費轉向其文化價值挖掘。

萬達的風格是拿地18個月以後購物中心就要開業，而恆隆地產18個月可能只做一個方案。兩者不同的背後是恆隆超強的融資能力與穩健的財務能力，這也是恆隆可以在商業地產中保持物業自己持有，其產品系定位爲中高端的重要緣由。陳啓宗追求每個項目均是精品，對每個產品的開發也抱有謹慎的態度。但要想玩轉內地二線市場，在設計、招商、運營中因地制宜恐怕是他必須要考慮的問題。恆隆受困，究竟是一時還是一世，最終還要取決於陳啓宗的態度。”

王裕強：

而港匯中心的操盤手王裕強先生後來也成爲恆隆模式陳啓宗先生在大陸的主要推動者和執行者。

恆隆集團階段（1993-2011）。 1993年加入香港恆隆集團，歷任上海港匯房地產開發有限公司副總經理、董事、董事長兼總經理。2009年起兼任恆隆地產助理董事，主導上海恆隆廣場、濟南恆隆廣場等項目開發，提出“物業以收租爲主”的長期持有策略。

協信地產時期（2011-2024）。 2011年出任協信地產高級副總裁，規劃五年內新增400萬平方米商業地產，主導重慶、上海等地10個商業項目，強調“差異化設計”及輕資產運營模式。2024年擔任協信控股高級副總裁及協信購物中心發展管理有限公司董事總經理。

企業董事職務。 2014-2017年任上海徐家彙商城獨立董事。2024年兼任尚嘉國際控股中國業務董事。

我與王裕強先生裕強兄有過多次的交往和持續的友誼。我們第1次見面是200 8年在icsc國際購物中心協會與我所在的清華大學CREO合作的商業地產培訓課程上。記得當時是在北京的民族飯店舉辦。來自中國大陸的一線、二線、三線城市的高中低端三類商業地產開發商和運營商50多人蔘加了培訓。

裕強兄無論是作爲恆隆地產的主要操盤手，還是做爲中國商業地產或零售地產高地一一上海的資深商業地產從業者，其行業地位和聲譽無論是客觀上，還是自視都頗高。

其實在此之前，我也邀請過他來講課，都被他委婉和冷淡地拒絕了，因爲他認可的商業地產培訓或行業論壇平臺首推ICSC這種國際機構，而對本土機構和平臺他幾乎都不太買賬。由於我與國際購物中心的合作，以及之後在拉斯維加斯ICSC 年會和上海及北京的多次交往，他看到了我們的專業追求和誠意。終於在2014年首次次接受我創辦的亞太商業不動產學院的邀請蒞臨北京授課。同時在2014年我發起的亞太商業不動產學院師生會期間欣然接受並擔任上海師生會的會長。至此我裕強兄無論是專業交往還是私人友誼都進入“蜜月期”。

裕強兄高大頎長，有着一副歐美老外般棱角分明的面龐，爲人處事雅緻而嚴謹。每次去上海，無論這些年他任職的機構和職務發生多次變遷，我們要麼一起組織專業會議，要麼一起推杯換盞暢談行業及政經話題。包括我2003年退休以後，他也經常在我的微信上點贊，其無言關注令人溫暖和感同身受……

2013.11.20. 今天中午在上海約見了幾位學院師生也是業內資深人士、可喜的是大家近一年多都有了新變化新身份：已在恆隆做了二十多年的原上海港匯、恆隆總經理王裕強先生已加盟重慶協信、現爲上海協信星光商業投管公司董事總經理；原美國西蒙、加拿大億萬豪劍橋中國副總裁潘麗君女士、現爲沃爾瑪亞洲公司租賃和資產管理副總裁；原平安集團投委會祕書長、投資部總經理黃薇女士、現身份暫不宜公開；原寶龍集團副總裁洪羣峯先生、現爲寶龍置地董事總經理；全國工商聯商業不動產專委會執行祕書長李樂先生、現爲意蓮時尚董事長。包括我這一直徒有虛名的閒人、今年也掛了個亞泰合盛投資管理公司董事長的嗜頭……

2014.8.31. 今天下午，爲期5天的ICSC資格認證CSM(註冊購物中心經理）考試準備項目ICSC《購物中心管理》專業課程進入最後壓軸版塊，APCREA一ICSC購物中心資格認證培訓中國專家委員會常務**、協信地產控股有限公司高級副總裁王裕強先生就購物中心國際化趨勢爲學員進行精彩的講解。

2014.12.13. 亞太商業不動產學院師生會上海分會籌備擴大會議順利舉行！

亞太商業不動產學院師生會上海分會籌備擴大會議在外灘中心福信集團順利舉行，工作會議順利完成了預定的議程並圓滿舉辦！

會議上確定了亞太商業不動產學院師生會上海分會的模式與章程，各位參會人員爲上海分會的成立提供各類計劃。

在本次會議上提名確定了亞太商業不動產學院上海分會的會長、副會長、副會長單位，執行會長和副祕書長和祕書處的任職人員名單。首任會長王裕強：

協信地產控股有限公司高級副總裁 兼協信購物中心發展管理有限公司董事總經理。

2018.12.10. 今天中午與滬上商業/地產界的諸位咖友/亞太學院的師生好友們歡聚後，在尚嘉中心王董裕強兄的陪同下參觀尚嘉中心並做客會所私聊。晚上又應寶龍集團洪總羣峯老弟之盛情相約赴家宴一一讓雨雪交加的上海顯得格外溫馨與格調......

新加坡凱德集團：林明彥、王會幹、毛大慶、胡泊、賀葉楠

凱德集團是一家亞洲的多元化房地產集團，總部位於新加坡，其投資組合橫跨多元房地產類別，包括辦公樓、購物中心、產業園區、工業及物流地產、商業綜合體、城鎮開發、服務公寓、酒店、長租公寓及住宅，集團業務遍及全球30多個國家的200多個城市。此外凱德集團還擁有全球領先的房地產投資管理業務規模，旗下共管理8支上市房地產投資信託基金（REITs）和商業信託，以及20多支私募基金。

從1994年進入中國市場以來，凱德集團在中國的發展已經經歷了25年的風雨。從94年的第一座辦公樓，到2004年第一座來福士廣場開業，再到提出“綜合體戰略”，以及凱德mall的全部連鎖發展及重組，凱德集團至今已經成爲了在中國最爲成功的外資房地產集團之一

我與凱德集團淵源很早，也一直與他們高中層保持着聯繫與合作。

林明彥、王會幹：

“第一次去香港是2003年，當時我在清華大學UEO辦公室任首席顧問。到香港是因爲清華大學與香港大學有一期聯辦的課程，特邀新加坡凱德置地中國區總裁林明彥先生和金融主管王會幹先生講解凱德的基金與商業地產的設計與運營管理。來自大陸的商業地產業內人士，第一次瞭解到國外的商業地產包括亞洲特別是新加坡的先進和專業模式。（節選自本書“三度香江，明珠璀璨尚當時”）”

毛大慶：“職業經理人~行業明星~創業旗手”（參看本書“與中國房企精英的專業交往和職業友誼（一））

胡泊：

職業履歷：

物業與商業管理：曾任北京仲量聯行總物業經理、北京龍德置地商業管理公司副總經理；

企業高管職務：歷任華夏柏欣經營管理有限公司董事、凱德商用產業有限公司華北區北京城市1部總經理、華夏幸福產業新城集團商業事業部招商運營總經理；

南國置業任職：2019年起擔任南國置業副總經理，後晉升爲董事、總經理及聯席總經理；2022年8月辭去董事及總經理職務後繼續擔任聯席總經理，後於2023年4月辭任聯席總經理及所有職務。

我與胡泊始識於2010年左右他任職於華夏柏欣葫蘆島市某顧問項目總經理開業典禮上，我做爲特邀講演嘉賓出席。之後就一直保持聯繫。直到他擔任北京凱德翠微mall的總經理並被聘爲亞太商業不動產學學的講師，先後被評爲學院天際線大獎的金牌操盤手，優秀教師和學術委員及學院京津冀師生會的副祕書長，在學院的培訓、論壇、診斷及諮詢等一系列產品線服務上都多次深度參與，成爲學院最核心的bro，建立和保持着頻繁而親密的專業合作和個人友情……

凱德中國創新總監賀葉楠：

我是通過胡泊總介紹認識的賀總並在新冠之前一直保持順暢的培訓、考察、論壇及信息等方面的交流與溝通。賀總的職業、認真、坦誠和熱情給我難忘和美好的印象和記憶……

美國沃爾瑪，潘麗君女士：

“2014年4月28日，由APCREA亞太商業不動產學院和ICSC國際購物中心協會共同舉辦的“ICSC漢化購物中心管理培訓項目新聞發佈會”在北京華騰美居酒店舉行一一

下面我宣佈“APCREA??ICSC購物中心管理培訓項目”中國專家委員會成立，併爲潘麗君女士頒發專家委員會主. 席證書。大家掌聲表示感謝！

下面有請中國專家委員會主. 席，沃爾瑪亞洲不動產公司租賃與資產管理副總裁潘麗君女士潘總做主題發言，掌聲歡迎！

感謝潘總。在這裏我要特別表達對麗君總的感謝，從我最初發出邀請請她擔任這個專家委員會主. 席的邀約後，她就表示十分的熱情和真誠，不僅積極推薦專家委員會的優秀與合適的人選、出謀劃策，幫助和指導我們的工作，而且就連專委員會的第一次籌備會議都是在沃爾瑪的上海辦公室召開的，中午還請我們喫了一頓綠色健康的午餐。今天又在百忙之中撥冗參加本次新聞發佈會，而且依然是以志願者的方式，對此我非常感動。讓我們再一次對麗君總表示由衷的謝意。相信中國專家委員會在她的領導和帶動下一定會圓滿成功地完成相關的工作計劃。”（節選自本書“ICSC資格認證新聞發佈會”）

曾擔任沃爾瑪亞洲不動產租賃及資產管理副總裁，負責公司在亞洲的商業地產投資開發與運營。她於2012年加入沃爾瑪，主導了沃爾瑪在中國首個自營購物中心??珠海樂世界的開發與開業。

潘麗君女士擁有豐富的商業地產經驗，曾就職於正大廣場、西蒙地產等知名企業，並於2016年從沃爾瑪離職。2018年她加入寶龍地產擔任商業集團總經理，但僅6個月便離職。

我看到麗君總最新的媒體介紹是2025年5月6日APP“美國夢購物中心 紐約美食地圖”發佈的“

《美國夢首屆AAPI論壇點亮亞裔高光時刻》

“2025年5月2日, 爲慶祝美國亞太裔傳統月 (AAPI Heritage Month) ，全美第一大Mall、與曼哈頓隔岸相望的美國夢購物中心成功舉辦首屆《AAPI主題論壇》，該論壇匯聚了衆多行業領袖，致敬亞裔羣體對美國社會發展的卓越貢獻；通過專題演講與深度對話，共同探討亞裔文化在當代美國社會中的價值重塑與創新發展。該活動由美國夢資深副總裁潘麗君（Laura DeSwart)女士主持。”